En este artículo 6 min de lectura
Qué es la escritura pública y por qué la leés antes de pagar
La escritura pública es el documento que firman vendedor y comprador ante notario. Después se lleva al Registro Público para inscribirla, y lo que cobra el Registro por inscribir lo fija la Ley 920 (Ley de Tasas de los Registros Públicos). Todo lo demás de la compra se apoya en ese papel, por eso conviene leerlo entero y con tiempo, no el día de la firma.
Hay 2,548 casas publicadas en el país, entre venta y alquiler. Las que están en venta tienen un precio mediano de US$ 230,000, y los terrenos en venta, de US$ 111,000. Con montos así, un dato mal escrito sale caro. Para cualquier duda legal de tu caso, consultá a un abogado o notario.
Con montos así, un dato mal escrito sale caro.
Cuánto está en juego según la zona
La tabla muestra el precio mediano de casas y terrenos en venta por zona, para que veas cuánto dinero queda respaldado por cada escritura.
| Zona | Precio mediano · casas | Precio mediano · terrenos | Publicados (venta y alquiler) · casas |
|---|---|---|---|
| Nicaragua | US$ 230,000 | US$ 111,000 | 2,548 |
| Managua (ciudad) | US$ 265,000 | US$ 170,000 | 1,297 |
| Las Colinas | US$ 332,500 | US$ 165,000 | 119 |
| Santo Domingo | US$ 437,000 | US$ 190,000 | 319 |
| Villa Fontana | US$ 389,500 | US$ 200,000 | 59 |
| Los Robles | US$ 355,000 | US$ 442,000 | 29 |
| Bolonia | US$ 210,000 | sin dato | 40 |
| Carretera Masaya | US$ 155,000 | US$ 163,179 | 163 |
| Carretera Sur | US$ 299,000 | US$ 115,000 | 139 |
| Las Cumbres | US$ 361,250 | sin dato | 28 |
En Managua la mediana de las casas en venta es US$ 265,000. En Santo Domingo llega a US$ 437,000 y en Masaya baja a US$ 107,805. Donde hay pocos avisos, como Los Robles o Las Cumbres, la mediana se mueve con una sola venta. Tomala como referencia, no como tarifa.
Qué revisar en la escritura, punto por punto
Quién vende
Que el vendedor sea la persona que figura como dueña en el Registro Público. Pedile al notario que te muestre la inscripción actual, no una copia vieja. Si quien firma lo hace en nombre de otro, consultá al notario qué documento tiene que presentar.
Qué se vende
La descripción del inmueble tiene que calzar con lo que ves: ubicación, medida y linderos. Caminá la casa o el terreno con el documento en la mano. Si la medida escrita no coincide con la real, frená la firma y preguntá por qué.
A qué precio
Fijate en el precio que se escribe. Según el artículo 83, numeral 2 de la Ley 822, la DGI cobra sobre el mayor entre el precio de la escritura y su propia tasación. Poner una cifra baja no te asegura pagar menos.
Con qué cargas
Preguntá si el inmueble tiene hipoteca u otro gravamen anotado, y pedí que se resuelva antes de firmar o en el mismo acto. Qué tipo de cargas existen y cómo se levantan, consultalo con un abogado o notario.
Quién paga el impuesto y qué tiene que estar al día
El impuesto de transmisión de la compraventa sale de la Ley 822 (Ley de Concertación Tributaria). Va de un porcentaje bajo a uno alto según el valor y, por el artículo 87, numeral 4 de la Ley 822, le corresponde al vendedor. Si en la negociación se habla de otro reparto, que quede claro por escrito y consultalo con un abogado o notario.
Lo otro es el IBI, que sale del Decreto 3-95 (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) y se paga a la alcaldía. Sin solvencia municipal no se inscribe, así que pedila antes de la firma. Es mejor que el vendedor la tenga lista a que te enterés en el Registro.
Para ver cada pago de la compra, armamos la guía de gastos de compra de una casa.
Casos que piden una revisión extra
- Cerca del mar. La Ley 690 (Ley para el Desarrollo de las Zonas Costeras) fija reglas para comprar o construir cerca del mar y aplica a nacionales y extranjeros. Si mirás casas en San Juan del Sur, donde la mediana es US$ 349,000, preguntá al notario si aplica al lote o a la casa.
- Terrenos. En un terreno no hay paredes que te digan dónde termina, así que los linderos pesan más. Mirá los terrenos en venta con la medida y los linderos de la escritura al lado.
- Vivienda de interés social. La Ley 677 (vivienda de interés social) da subsidio a la tasa de crédito, con un tope de precio. Si vas por ahí, confirmá que el precio de la escritura entre en ese tope.
Cómo ordenar la revisión antes de firmar
Hacelo en este orden:
- Pedí el borrador de la escritura días antes de la firma, no el mismo día.
- Compará el borrador con la inscripción actual en el Registro Público.
- Visitá el inmueble con el borrador y chequeá medida y linderos.
- Pedí la solvencia municipal del IBI.
- Confirmá quién paga cada cosa y dejalo por escrito.
Por ejemplo, hay una casa en venta en Santo Domingo por US$ 120,000. Antes de ofertar por una como esa, pedí los papeles y empezá por esta lista. Para el trámite completo, mirá la guía de escrituración en Nicaragua.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una escritura pública en Nicaragua?
Depende del valor del inmueble y de lo que cobren el notario, el Registro Público y la alcaldía. Lo del Registro lo fija la Ley 920 (Ley de Tasas de los Registros Públicos). Para tu caso, consultá a un abogado o notario. Como referencia, el precio mediano de una casa en venta en el país es US$ 230,000.
¿Quién paga el impuesto en la compraventa de una casa?
Por el artículo 87, numeral 4 de la Ley 822, el impuesto de transmisión le corresponde al vendedor. Si se acuerda otra cosa en la negociación, consultalo con un abogado o notario antes de firmar.
¿Qué se revisa antes de firmar la escritura de un terreno?
Que el vendedor sea el dueño inscrito en el Registro Público, que la medida y los linderos coincidan con lo que ves en el sitio y que tenga la solvencia municipal del IBI. El precio mediano de un terreno en venta en el país es US$ 111,000.
De dónde salen estos números. De los avisos vivos de Casas en Nicaragua, medidos el 13 nov 2026, 7:35 a. m. Es el precio que pide el anunciante, no el de cierre, y usamos la mediana. Metodología completa.
