En este artículo 5 min de lectura
Cuánto cuesta una casa en San Juan del Sur
Empecemos por el número. La casa mediana en venta en San Juan del Sur está en US$ 349,000. Si buscás casa de playa, la mediana es US$ 550,000. Son medianas de avisos de venta, no precios cerrados. Lo que se paga al final se negocia.
Mirá todas las casas en venta en San Juan del Sur y, aparte, las casas de playa de la misma zona. Así ves qué entra en cada rango de precio.
La tabla junta las cifras de venta por zona, para que compares San Juan del Sur con el resto del país.
| Zona | Precio mediano · casas de playa | Alquiler mediano al mes · apartamentos | US$ por vara² · terrenos |
|---|---|---|---|
| Nicaragua | US$ 410,000 | US$ 1,400 | US$ 35 |
| Managua (ciudad) | US$ 165,000 | US$ 1,500 | US$ 43 |
| San Juan del Sur | US$ 550,000 | sin dato | US$ 38 |
| Tola | US$ 549,000 | sin dato | US$ 42 |
| Rivas | US$ 549,000 | sin dato | US$ 37 |
Fijate en las zonas vecinas. En Tola la casa mediana en venta está en US$ 525,000 y en Rivas, en US$ 380,000. En Granada, otra ciudad que mucha gente mira para casa de descanso, la mediana es US$ 179,000. Si el presupuesto no da para la costa, esa comparación te ahorra visitas.
Definí primero para qué la querés
Una casa de descanso puede ser para vos, para alquilarla o para las dos cosas. Eso cambia qué comprás.
- Uso propio: pesan más el acceso, el agua y la distancia a la playa que la cantidad de cuartos.
- Para alquilar: antes de decidir, fijate qué piden por casas parecidas en los avisos de alquiler en San Juan del Sur.
- Para construir: el terreno en San Juan del Sur tiene una mediana de US$ 38 por vara cuadrada. Mirá los terrenos en venta en San Juan del Sur y hacé la cuenta con la medida del lote que te interese.
Visitá la zona más de una vez, en época seca y en lluvia. Fijate cómo está el camino, si hay agua todo el año y cómo llega la luz. Nuestra guía de San Juan del Sur te ayuda a ubicarte en el pueblo y en la costa.
La costa tiene reglas propias
Cerca del mar aplica la Ley 690 (Ley para el Desarrollo de las Zonas Costeras). Son reglas para comprar o construir en zona costera y valen para nacionales y extranjeros. Antes de pagar, preguntá si la propiedad está alcanzada por esa ley. Esa respuesta la da un abogado o notario, no quien vende.
Pedí también estos papeles:
- La escritura y la inscripción en el Registro Público, para ver a nombre de quién está la propiedad.
- La solvencia municipal. El IBI se paga a la alcaldía según el Decreto 3-95 (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI), y sin solvencia municipal no se inscribe.
- Que el área y los linderos de los papeles coincidan con lo que ves en el terreno.
Cualquier otra duda legal, consultá a un abogado o notario antes de dar un adelanto.
Esa respuesta la da un abogado o notario, no quien vende.
Gastos de la compra: quién paga qué
Además del precio hay impuestos y trámites. Esto es lo que podemos decirte:
- El impuesto de transmisión de la compraventa sale de la Ley 822 (Ley de Concertación Tributaria). Va de un porcentaje bajo a uno alto según el valor. Por el artículo 87, numeral 4 de la Ley 822, le corresponde al vendedor.
- La DGI cobra sobre el mayor entre el precio de la escritura y su propia tasación, según el artículo 83, numeral 2 de la Ley 822. Preguntale al notario cómo queda esa base en tu caso.
- Lo que cobra el Registro Público por inscribir lo fija la Ley 920 (Ley de Tasas de los Registros Públicos).
Para el detalle de cada gasto, tenés la guía de gastos de compra de una casa en Nicaragua. Los montos confirmalos con tu abogado o notario.
Pasos para comprar, en orden
- Presupuesto: usá la mediana de la zona como referencia, no como precio fijo.
- Visitas: mirá tres o cuatro casas parecidas y comparalas entre sí.
- Papeles: que un abogado o notario revise la escritura, el Registro Público y la solvencia municipal.
- Negociación: acordá el precio y dejá por escrito quién paga cada gasto.
- Escritura: firmala ante notario e inscribila en el Registro Público.
Hay 7,365 propiedades publicadas hoy en CasasEnNicaragua, entre venta y alquiler. Filtrá por zona, guardá las que te sirvan y comparalas con las medianas de este artículo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una casa en San Juan del Sur?
La casa mediana en venta en San Juan del Sur está en US$ 349,000. Si es casa de playa, la mediana es US$ 550,000. Son medianas de avisos, y el precio final se negocia.
¿Quién paga el impuesto de transmisión al comprar una casa en Nicaragua?
Por ley le corresponde al vendedor, según el artículo 87, numeral 4 de la Ley 822. Confirmá tu caso con un abogado o notario antes de firmar.
¿Un extranjero puede comprar casa en la playa en Nicaragua?
La Ley 690 (Ley para el Desarrollo de las Zonas Costeras) aplica a nacionales y extranjeros. Para tu caso puntual, consultá a un abogado o notario antes de pagar.
De dónde salen estos números. De los avisos vivos de Casas en Nicaragua, medidos el 13 nov 2026, 7:35 a. m. Es el precio que pide el anunciante, no el de cierre, y usamos la mediana. Metodología completa.
